米国投資ビザ EB-5 リスク考察

アメリカ投資永住権の紹介サイトは多く存在しますが、リスクを詳しく説明するサイトは、皆無と思われます。当サイトでは米国政府公式サイトも引用しながらリスクについて丁寧に解説致します (April 2026):

EB-5 米国投資永住権は、他の先進国投資永住権プログラム (e.g. カナダ投資永住権) とは異なり、投資先の事業運営に政府 (USCIS 米国移民局) は関与しておりません。投資先事業が予定通りの収益を上げられない場合、または事業中止という事態となった場合でも政府 (USCIS 米国移民局) は責任を一切負わず、グリーンカードは認可されず、投資金の保証はされません。EB-5 は申請を行う最初の段階で投資金を払い込みます。EB-5 投資リスクに関連した記述は米国政府 (USCIS 移民局) の下記公式サイトもご参照下さい:

☆ USCIS 公式サイト:
EB-5 Immigrant Investor Regional Centers

ここでは Regional center が USCIS 認可リストに掲載されております。USCIS プロジェクト認可は簡易審査で取得可能であり、USCIS 公式ページ中で "EB-5 投資リスク" について下記の様に明確に述べております:

USCIS approval of an EB-5 regional center application does not in any way:

Constitute USCIS endorsement of the activities of that regional center;
Guarantee compliance with U.S. securities laws; or
Minimize or eliminate risk to the investor.

併せて同公式ウェブサイトの下記ページでは "認可取消" となった事業体リストを公表しております:

☆ USCIS 公式サイト:
Regional Center Terminations

745 の Regional center・プロジェクトが認可取消となっております。認可取消の理由はプロジェクト運営会社が USCIS (米国移民局) への報告義務を履行しなかったケース、プロジェクトそのものが地域経済貢献の見込みが無いと判断されたケース、プロジェクトが解消されたケース等となります。この場合はグリーンカードは認可されず、投資金返還も保証されません。

EB-5 ビザは投資完了後、短期間で発給されることがあり、短期間で米国渡航・居住が可能となる場合があります。しかし EB-5 ビザは条件付のビザであり、グリーンカード(永住権)ではありません。原則 2年以内にフルタイム従業員10名以上の新規雇用創出・雇用を一定期間維持出来ない場合、EB-5 ビザから、グリーンカードへの切替・条件解除は認可されません。

EB-5 農村部プロジェクトリスクについて (April 27, 2026) EB-5の農村部 (Rural) 案件は、2022年の改革法(RIA)以降、「ビザ発給枠の20%優先割り当て」と「審査の優先処理」という非常に大きなメリットがあるため、現在最も注目されているカテゴリーですが、地方特有のプロジェクト・リスクが存在します。主なリスクを3つの観点から整理して解説いたします。

1. 事業継続性と市場リスク:
農村部案件の多くは、リゾート開発、製造工場、エネルギー施設などが主流です。都市部案件と比較して、以下の懸念があります。
• 需要の限定性: 都市部の不動産 (ホテルや集合住宅) に比べ、農村部の施設は周辺人口やインフラに依存するため、景気後退時のダメージを受けやすく、代替のテナントを見つけるのが困難な場合があります。
• 施工・運営コスト: 都市部から離れているため、資材運搬費や人件費が高騰しやすく、当初の予算を大幅に超過するリスクがあります。

2. 雇用創出リスク (永住権取得の根幹):
EB-5の最終的な目標は「10名以上のフルタイム雇用創出」ですが、農村部ではこれが高いハードルになることがあります。
• 労働力確保の難しさ: 人口密度の低い地域において、条件を満たす適格な労働者を10名以上確保し続けることは容易ではなく、雇用が達成できなければ、永住権申請 (書式 I-829) は却下されます。
• 経済的脆弱性: 地域の主要産業に依存している場合、その産業が傾くとプロジェクト全体の雇用維持が困難になります。

3. 出口戦略 (資金回収) のリスク:
投資した80万ドルを数年後に回収できるかどうかが、EB-5 において最も不透明な部分です。
• 担保価値の低さ: 農村部の不動産や施設は、都市部のAグレード物件に比べて資産価値の流動性が低くなります。プロジェクトが完了しても、リファイナンス(借り換え) や売却が進まず、資金返還が予定より数年単位で遅れるケースが散見されます。
• インフレと為替: 4億円規模の純資産を運用されている場合、80万ドルという投資金が 5年〜10年近く低利 (または無利子) でロックされることによる「機会損失」も、リスクと言えます。

リスク軽減のためのチェックポイント:
農村部 EB-5 案件を検討される際は、以下の「デューデリジェンス」が不可欠です。

1. 資本構成の確認: 開発業者の自己資金 (Equity) がどの程度入っているか。EB-5資金への依存度が高い案件はリスクが高いと判断されます。
2. 雇用創出の余剰: 義務付けられている「10名」に対し、計算上どの程度の余剰 (バッファ) があるか。通常、30%以上の余剰があるものが望ましいとされています。
3. 地域センターのトラックレコード: 過去に同様の農村案件で資金返還まで完了させた実績の有無。
4. 第三者によるマーケット分析レポート: 客観的データに基づいた分析が行われているか。

(EB-5 リスクチェック更新 April 8, 2026)
米国証券取引委員会(SEC)の投資家教育保護局(Office of Investor Education & Advocacy)は米国移民局と連携, EB-5 投資家の方々向けに、以下の手順を踏む様に注意喚起をしております(2026-2018):

USCIS 認可の確認:
USCIS公式ウェブサイトで認可されているリージョナルセンターの最新リストを確認する必要があります。しかし、投資対象として検討するリージョナルセンターが最新リストに載っていたとしても、リージョナルセンターのプロジェクトの合法性・事業内容は USCIS の審査対象には含まれません。リージョナルセンターは、USCISの承認を得る為に Form I-924A を提出しておりますので、まず最初に USCIS から Form I-924A のコピーを入手し内容を確認することをお奨めします。

投資情報を書面で確認:
投資募集、私募覚書 "PPM"(= Private Placement Memorandum) のコピーの送付をリージョナルセンター側に依頼し、プロジェクト・投資事業内容とリスクを十分に理解することが必須です。

公的データ・記録に基づく検証:
投資内容について独立した検証、すなわち、投資に商業用不動産の建設が含まれている場合、所在する郡の記録を調べ、投資運営者が事業認可を得ているかどうか、同地域の固定資産税評価額と、投資計画・PPM に示されている価額との整合を確認することをお奨めします。

構造的リスク精査:
プロジェクト事業の多くは新しく設立された事業体であることから、投資募集要項・ローン借入契約に関する書類と、プロジェクト運営者・事業体の資産・負債状況を精査し、投資家に差し出された担保によってローンが担保されているかどうかの確認も必要です。

プロジェクト運営者のインセンティブ:
プロジェクト運営者(EB-5 Regional Center Principals)は、彼ら自身がプロジェクトに投資を行う場合があります。しかし彼ら自身が、そのプロジェクトに資金投下をしていない場合、運営者自身が、そのプロジェクトは成功に結びつかない一定のリスクがあると認識していると理解すべきだと考えられます。

グリーンカード・永住権認可の無保証:
EB-5 リージョナルセンター・プログラムを通じて投資を実行しますと「条件付ビザ・EB-5 Visa」の申請資格は得られますが、次の段階で USCIS(米国移民局)が、グリーンカード(米国永住権)の認可を保証することはありません。

高い投資収益:
市況に関わらず、安定した高収益を提供することを宣伝文句とするプロジェクトについては、プロジェクト計画書の精査、上述の "公的データ・記録に基づく検証, "構造的リスク精査" を行うことをお奨めします。

SEC 未登録の投資事業:
リージョナルセンターを通じて提供される新しい投資事業の多くは、SECや各州の証券規制機関に登録されておらず、運営事業体の財務状況に関する重要情報へのアクセスが制限される可能性があります。

同一人物が運営する複数のプロジェクト:
EB-5 リージョナルセンターの中には、異なる複数の投資プロジェクトが同一人物よって運営されている複雑な事業構造を持つものがあります。このような場合は、投資家は利益相反に関する情報が開示されているか、あるいは利益相反を最小化する為の保護措置が講じられているかを確認する必要があります。

EB-5投資家ビザを狙う詐欺事件：FBI・SECが摘発した主な3事例（2020〜2025年）
EB-5プログラムは高額投資を伴うため、FBIやSECが摘発する詐欺事件が毎年発生しています。典型例として、①架空の大学建設名目で約2,700万ドルを私的流用した「トンプソン教育センター事件」、②1億ドル超を他事業の穴埋めに使った「サンフランシスコRC事件」、③ホテル開発を装った4,850万ドル規模のポンジ・スキーム（パームビーチ詐欺）などがあります。多くの事件で資金は贅沢品購入や借金返済に使われ、回収は困難です。投資家は信頼できるRC・弁護士の選択とデューデリジェンスが不可欠です ⇒ 米国投資永住権・訴訟関連

その他: EB-5 主要訴訟と制度変更 (2022〜2025年):
EB-5投資家ビザは、USCISの規制変更により多くの訴訟が続いています。2022年には新法（RIA）を巡り既存リージョナルセンターの認可取り消し問題で業界が勝訴。2023年には投資維持期間（2年）が「出資日から」と明確化され、投資家に有利な解釈に。2024年の手数料大幅値上げでは差止請求が棄却され、新料金が適用中。近年のEB-5訴訟は、USCISの運用が行政手続法（APA）に適合するかが主な争点となっています。

【 EB-5 訴訟テーマ 2022〜2025 】
#1: 既存RC認可取り消し問題(2022) → 業界側の実質勝訴、継続運用が可能に
#2: 投資維持期間 2年の定義(2023) → USCISが有利な解釈へ修正（業界寄り）
#3: EB-5手数料値上げ(2024）→ 差止は却下、新料金継続（USCIS側）
以上、USCISの急な運用変更に対し、「行政手続法（APA）違反」が主要争点となりました。

米国移民局が認可したリージョナルセンター (全米に 1,000以上の Regional centers が存在) の中から投資するプロジェクトを選び US$800,000 ～ US$1,050,000 の投資を行い 2年以内にフルタイム社員 10名以上の雇用創出、雇用状態を一定期間維持となっております。以上を踏まえリスクを抑えた良質のプロジェクトを選定することが必須となります。当事務所では豊富な関連データを準備 (= データに基づいた、永住権グリーンカード認可の可能性)、リスク詳細・メカニズムをご説明致します。その上で EB-5 申請を希望される方には、最もリスクが少ないと判断されるプロジェクトをご紹介致します。
☆ ビザ認可迄の流れ所要期間
☆ 申請要件概要
☆ お問い合わせフォーム

Tip その他、投資リスクを最小限に抑えたカナダ投資移民・永住権プログラムがあります。

EB-5 グリーンカード参考リンク

☆ EB-5 概要解説
☆ EB-5 申請ビザ認可迄の流れ
☆ EB-5 お問い合わせフォーム
☆ グリーンカード解説
☆ 米国ビザ各カテゴリー解説

最終更新：2026年4月27日

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EB-5 グリーンカード 参考リンク

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